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○ピッキング防止の工事は、共用部分で集会決議必要か? （回答者）弁護士・榎本武光さん 問　近くのマンションでピッキングの被害が発生したとのことなので玄関ドアを「１ドア２ロック」にしたいという話が出ています。それに対して、区分所有者の中から、無断で工事をしてもよいのか問題だという意見も出ています。どのように考えたらよいのでしょうか。 榎本：ピッキングといって、道真を使って玄関のドアを開け、室内に侵入して、現金、貴金属、パソコンなどを盗む事例が発生しています。 　都内では、昨年の１月から１０月までの間で１万件を超え、一昨年の二倍以上になっています。そして、最近では首都圏ばかリでなく、大阪、福岡など全国的に広がっています。 　これに対する防止策としては、簡単には開けられないカギに交換する、あるいはドアのかぎを二重にする、いわゆる「１ドア２ロック」の方法がとられています。 ──そこで、この防止策をとることになると共用部分に関わる工事になるのではないでしょうか。そうすると、管理組合の決議が必要になるのではないかという意見が出ているのです。 榎本：なるほど、玄関ドアについては少なくとも外側は共用部分に当たることは間違いあリません。そうすると、「１ドア２ロック」にすることは、共用部分の変更になるのではないかという意見が出てきそうです。 　区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)上、「共用部分の変更」ということになリますと、区分所有者およぴ議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議が必要になリますし、仮に「改良を目的とし、かつ、著し く多額の費用を要しない共用部分の変更」になる、あるいは「共用部分の管理に関する事項」になると考えても区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議が必要になリそうです。 ──やはリ集会の決議が必要なのでしょうか。 榎本：いや、私はピツキング防止策として、玄関ドアのカギを交換することや「１ドア２ロック」にすることは、「共用部分の変更」あるいは「共用部分の管理に関する事項」にあたるものではなく、共用部分の「保存行為」(区分所有法１８条但し書き)にあたるものと考えます。 　「保存行為」と考えるべき理由は、玄関ドアは防犯のためにあり、そのドアに防犯措置をとることはドア本来の目的に合致することで、「用法に従って使用すること」(同法１３条)になるからです。 　したがって、この問題で集会の決議は必要でなく、区分所有者がすることができることになります。 ──ところで、マンション居住者として、玄関ドアのカギを交換したり、「１ドア２ロック」にすることだけが防犯対策として有効なのか疑問に思っているのですが。 榎本：防犯対策でもうひとつの大切なことは、マンション住民相互の関係だと思います。 　普段からマンション住民同士の交流を密にし、見知らぬ者が通路をはいかいしていたリ、玄関チャイムを鳴らして留守を確認していたリ、玄関前で周囲を見張っているなどを見かけたら、住民間で連絡をとリあえる体制をつくっておくことが大事です。 （「しんぶん赤旗」２００１年１月１７日掲載）

○屋上水槽からの水漏れ工事、三社の見積額がまちまちで・・・ （回答者）マンションコンサルタント　干代崎一夫さん 問　２８年経った３５戸のマンションの住民です。 　屋上にある水槽から水漏れがして寿命だと判断しています。交換工事の見積もリを三社から取り寄せたところ、金額がまちまちです。どのように考えたらいいのでしようか。 千代崎　どのくらいの差があリましたか。 ──４００万円台の見積もりが最初に出ていて、複数がよいだろうと取り寄せたところ、２００万円台と３００万円台が出てきました。 干代崎　理事会が取り寄せたのですか。 ──いいえ、最初の会社は理事長が取リ寄せて、ほかは会計の担当者が取リ寄せたようです。マンションの管理は、管理会社を入れないで自主管 理をしていますが、理事会で組織的に運営をしているという状態ではありません。 干代崎　理事会が開かれていないと、行ったことの評価が後でもできないし、蓄積がされていきません。自主管理でも、ぜひ組織的な運営を心がけてください。本来は水が漏れていても修理が可能な場合もあリますが、その点のチェックもするべきでしょう。 ──なぜこのように見積もり金額がばらつくのでしようか。 干代崎　それは、どのような工事を行うのかという内容が、はっきりしていないことが原因だと思います。 　高架水槽の交換ですと、水槽自体と解体撤去・取り付けおよぴ配管と保温工事が必要だと思われます。そのほかバルブ類の交換だと思われます。 　こういった工事を最低限だけ行うのか、それともこの際だから、行っておいた方がよいと思われることはやってしまおうと考えるのかで、随分と差が出てきます。 　高架水槽の大きさは見積もリを見れば分かると思いますので、比べてみてください。太陽に当たる個所ですので、これから交換するのであれば、水槽の壁が二層になっている構造のものにしてください。断熱効果があります。一層よりは水温が一定に保てますので、夏は冷たく、冬は温かい水が供給されることになリます。 　見積書の内容が、もし同じようなものであれば、最初の一番高い見積もリは「競争がない」と判断した結果と考えるのが自然ですし、後の二通は得手、不得手も含んだバラツキと考えていいのではないかと思います。 　工事の内容を記したものを「仕様書」といいますが、これを作って同じ条件で断水時の対応も含めた見積もりで比べないと意味がありません。 　また、工事の保証も実際の費用の一部ですので、保証の期間や内容を同じもので見積もらせることが必要です。 　自主管理ということであれば、近所で信頼できる施工会社を確保しておくことも努力しておいた方がよいと思います。 　以上のことを管理組合で行うのはなかなか大変だと思います。 必要なことをお話ししましたが、今までに聞いたことがないということであれば、費用がかかっても工事のコンサルタントをできる人に依頼して、助力をしてもらった方がよいと思います。 ( 「しんぶん赤旗」２００１年１月１７日掲載）

○毎月、修繕費積立金を払い、契約時になぜ積立基金必要 　（回答者）　マンションコンサルタント　千代崎一夫さん 問　現在住んでいるマンションが手狭なので、少し大きな新築マンションに買い替えたいと思っています。売買契約の中に「修繕積立基金」という名目の費用があリます。本体の費用や毎月取られる「修繕積立金」などさまざまなお金がかかるほかに、契約時に「修繕積立基金」として３０万円も払わな ければならないのは、納得がいきません。何に使う費用でしょうか。管理費は２万５千円で、修繕積立金は５０００円だそうです。（Tさん） 千代崎　最近こういう名目でお金を集めることが増えています。Ｔさんは若干勘違いをしていると思います。それは「修繕積立基金」や「修繕積立金」を「取られる」と思っていることです。この両方のお金は、「取られる」のではなく「ためている」ものです。 　ただし、このお金は規定された使い道でない取り崩すことはできませんし、区分所有者個人に帰属するお金でもなく、管理組合のものです。管理組合が維持管理・修繕・改修等に限って使える資金ということになリます。 　積立金も積立基金も本来のお金の意昧は同じ性格のものです。 　早い時期に何かの工事でお金が必要になったときに、大抵は積立金が思うほどたまっていないので、一時金を集めないと必要な工事ができないからです。 　その際、契約時の積立基金などでたまっているお金を使えば、所有者の怒リが大きくならないで工事ができるという効果をねらっているのです。 ──新築マンションに修繕費が必要とは。 千代崎　確かにそうです。新築時に必要な工事というのは、建て主、売り主の責任でやれるものです。もし積立金や積立基金を欠陥工事のしリぬぐいに使おうとしたら、管理組合が許してはならないと思います。 　さらに欠陥とまではいえなくても、本来は売リ主に費用負担をさせるべきこともたくさんあリます。 ──管理組合の役割が大切になっているのですね。 千代崎　アフターサービスの期間などもあリますので、購入直後の１年、２年の対処がとても大切です。 専有部と共用部両方の問題に対処するには、入屠してすぐの時期から区分所有者の組織である管理組合が正常に、しかも精力的に動かなければなりません。管理組合を構成している区分所有者一人ひとリが早くから自覚することが大切です。 （「しんぶん赤旗」２００１年５月１６日・掲載）

○マンションの床面積５０�u、適用要件は何が基準なの？ 　（回答者）　税理士　田中大介さん 問　一昨年マンションを購入し、ローン控除の確定申告をしました。税務署から謄本を提出するようにと連絡があり郵送したところ、適用は受けられないと言われました。 田中　最低床面積の要件５０平方メートルを満たしていないと言われたのですね。 ──契約書を見るとギリギリですが５０平方メートルが以上です。 田中　マンションのような鉄筋の建物の場合、建築基準法は壁の厚みの中心から測る芯々（しんしん）計算によりますが、登記では内側から測る内法（うちのり）計算によりそのため謄本に　記載されている床面積の方が少なくなってしまい、謄本には５０平方メートル未満で記載されたの です。 ──私も最低床面積のことは知っていましたから契約書で５０平方メートル以上を確認したのですよ。 田中　税務署では謄本記載の床面積で判定する取リ扱いのようです。 ──不景気で給料が上がらない私としては、精一杯の買い物です。もっと広いぜいたくな家なら適用を受けられるなんて納得でません。 田中　以前は、あまりに広い床面積の家については適用できないとして上限(２４０平方メートル)を設けていましたが、１９９９年の税法改正によリ撤廃され上限がなくなリました。同時に、借入金の適用限度も３千万円から５千万円に引き上げられました。 　１９９８年の改正の際には、所得制限を２千万円以下から３千万円以下に引き上げています。金持ち優遇の改正と批判されて当然でしよう。 （「しんぶん赤旗」２００１年６月１０日・掲載）